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1988年,吴光正出任九仓董事局主席,时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦,以及一座16层高的综合性商场,共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位,总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年,于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏,外墙以花岗石及无框玻璃建成,墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙,大厦四周是3.3万方尺的开放式庭园广场,广场一角设有大型钟楼,其美轮美奂的外观傲视同侪,立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价,整项投资仅建筑费24亿元,而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元,可谓相当成功。香港会展中心占地33.5万方尺,包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心,以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼,以及一幢酒店式豪华住宅大厦,总楼面面积440万方尺,规模比3幢交易广场合起来还大一倍,或相当于近6幢汇丰银行大厦,堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工,到1988年11月完成,历时3年9个月。1989年11月,英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港,为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一(其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心),它与尖东的新世界中心隔海相望,不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩,而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。1984年12月,中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》,香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏,地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段,时间长达10年之久,打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中,随着市区土地资源日渐短缺,地价、楼价不断上涨,地产发展项目的规模越来越大,经营房地产所需资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并,十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期,香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一,在香港经济中具有举足轻重的影响,并关系到千家万户的生活,被誉为香港经济的“寒暑表”。不过,1997年亚洲金融风暴之后,香港地产市道从高位大幅下跌,受到重创,其发展前景正受到社会各界的密切关注。bb电子糖果派对送礼金踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。

bb电子糖果派对送礼金70年代后期,香港经济繁荣,地产建筑业异常兴旺,嘉年遂卷土重来,企图再展鸿图,但阔别香港多年,嘉年的财势已不可同日而语。当时,香港地产集团林立,发展计划动辄以10亿元计,嘉年是以无缘参与,只能经营较小地盘。1981年,虽然有置地、佳宁以28亿元高价购入美丽华酒店旧翼等重大事件,表示有人仍极度看好香港地产,但明眼人从官地拍卖及楼宇空置情况,已看到地产调整不可避免。然而,嘉年地产一来错误估计形势,二来早期的投资相继回流,因而继续大肆扩张。及至1982年地产大跌,嘉年的发展计划已出现严重亏损。1983年3月,创办人彭国珍病逝,嘉年集团痛失掌舵人,爆发财务危机,其后被迫在股市停牌,宣布清盘。一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。踏入1997年,在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港地产市道更见炽热,年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售,传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售,约值楼价的2成。1997年上半年,豪宅售价平均再攀升约3成。这一时期,随着大批地产公司在香港股市挂牌上市,并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模,拓展业务,香港地产业与股票市场的关系日益密切,相互影响大增,逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时,地产市道畅旺,地价、楼价节节攀升,大多数上市公司的资产市值也随之上升,带动股价上涨,上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金,发展地产业务,形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气,地产市道转淡,地价、楼价下跌,上市公司资产市值下降,拖累股价下挫,上市公司筹资转趋困难,部分资金周转不灵,公司被迫抛售地产物业套现,加剧地价、楼价跌势,形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。

地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。从20世纪70年代末至80年代中期,李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速发展的新时期。当时,李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的发展策略,即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司,这些公司的共同特点就是拥有庞大的土地储备、因经营保守而股价长期偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资2.3亿元收购拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股份,正是这一策略的先声。与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。bb电子糖果派对送礼金1983年怡和新主席西门·凯瑟克上任后,随即采取了一系列救亡措施,首先是出售置地的非核心业务以减低负债,其次是使“连环船”脱解。1986年底,置地宣布先后将旗下经营零售业的牛奶国际和经营酒店业的文华东方分拆上市;1987年2月怡和宣布成立一家名为“怡和策略”的控股公司,将怡和与置地互控转变成怡和与怡策互控,再由怡策持有置地、牛奶国际、文华东方3家上市公司股权。经过连串重组,置地被打回原形,从一家大型综合性企业集团重新变成一家纯粹地产投资公司。

80年代中后期以来,会德丰系在地产业的重点,是透过改建或重建九仓旗下原有物业,用尽地积比率,扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂,早在70年代已列入发展计划,不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇,由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局,被委派接手电车厂址的重建发展,吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区,要求公司重新检讨。1980年及1985年,包玉刚先后收购九仓、会德丰,该项计划便一再押后。这次升浪,基本上是以住宅楼宇为主力,带动写字楼和商场店铺市场上升。香港写字楼租金在1989年初达到顶峰后因供应量大增而回落,1990年至1992年一直处于低潮。这令发展商对兴建写字楼的兴趣大减,甚至将部分商住地盘改建住宅大厦。1992年底,写字楼的空置率再次降到低点,租金蓄势待发。1993年,写字楼市场交投畅旺,无论是租金、售价均大幅攀升,中区和湾仔甲级写字楼的租金在短短一年间升幅分别达4成及3成,1994年初,中区交易广场每月每方尺租金已升至90元,直逼全球冠军东京。写字楼售价亦迭创新高,1993年12月,中区大道中九号优质物业19楼就创出每方尺售价1.37万元的天价。华资地产五虎将中,长实和新地的光芒,几乎盖过了其他3家公司。不过,合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司,1972年秋至1973年春,合和实业的股价更凌驾其他公司之上,俨然成为“老大哥”。合和实业的创办,可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘,祖籍广东花县,1935年在香港出生,其父胡忠是香港著名的“的士”商,号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程,1958年学成返港,曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后,即创立家族的中央建业有限公司。当时,港府认为香港的士不足,因而增发牌照,其父胡忠多购了数十部的士,使车库不敷应用,于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦,底层作停车场,上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润,并开始兼营地产。〔11〕(2) 利率持续攀升,银行和财务公司信贷收缩。70年代后期,香港经济开始过热,通货膨胀率已达到15%以上,但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%,而楼宇按揭利率平均为10.62%,形成市场对资金的需求有增无减。期间,港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中,香港建筑材料进口大增,亦令贸赤增加)而偏软,刺激利率上升。1980年美国总统里根上台,实施紧缩货币政策打击通胀,更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日,香港最优惠利率升至20%的历史高水平,楼宇按揭利率更升至21%,对置业者产生巨大的阻吓力。(见表3.5)这时期,港府又修订卖地政策,取消“分期付款买地”,令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。

美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台,不但解决从前人车争路的纷乱,而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处,是一幅由意大利名家设计的壁画,上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯,配以一座喷泉,清丽可人。第二期平台设有一喷水池,池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球,上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上,衬以彩灯,独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马,昂首阔步,意欲腾空千里,而飞马正是美孚的标志。此外,美孚其余各期均有不同造型,构成“美孚八景”,为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处,保安严密,每一幢楼宇均有电闸及户外对话机,护卫队员24小时巡逻,确保住客安全。外与港九各地交通网络连接,四通八达,深受住户欢迎。诚然,从现在的眼光看,美孚新邨的兴建年期较早,加上位于飞机航线,楼宇高度受到限制,形成楼宇的密度较大,空间不甚足够,设计上着重方便购物,商场、湿货市场较多,且距垃圾焚化站不远,环境较后来的私人屋邨差。然而,无论如何,美孚新邨已超越了一个单纯的地产发展计划,它开启了香港大型私人屋邨发展的先河,实际上成为香港房地产业发展的一个里程碑。自此,大型私人屋邨如雨后春笋般涌现,成为日后数十年间香港房地产业发展的一个潮流。1972年10月,鹰君在香港上市,以每股2.25元价格公开发售1 375万股新股,集资约3 000万元。当时,鹰君仅属一家中小型地产公司。1972/1973年度获得纯利仅1 200万元,1975/1976年度还跌至397.5万元。1978年5月,地铁中环站上盖物业环球大厦开售,总值达5.9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月,地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖,首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役,长实不仅赚取厚利,而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位,被正式确认。当时,资深的股评家已经预测,长实的实力有可能超过置地。

1958年,郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司,开始向地产业发展。1963年,郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营,将永业结束,各投资100万元创办新鸿基企业有限公司,郭任董事会主席,冯、李分任副主席,当时员工仅10余人,规模很小。而“新鸿基”的命名,则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”,郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。各大发展商在减价促销的同时,还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时,首创息口保障计划,即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时,多出的利息由发展商承担,令买家对利息及供楼负担更有预算,免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时,推出“跌价两成补偿计划”,规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价,买家不用承担该差价,可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用,但以购入价两成为上限,条件是要求买家多付8%楼价,但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时,更推出“110%信心计划付款方法”,采取期权的概念以“包升值”来包装促销。bb电子糖果派对送礼金踏入过渡时期,随着大股东怡和的迁册、逐步淡出香港,置地的投资策略亦转趋消极,其重要标志就是逐步将旗下的非核心物业出售。1987年,置地将铜锣湾皇室大厦和湾仔夏悫大厦两幢高级写字楼以23.8亿元价格售予华人置业,又将价值13.5亿元的一批土地储备卖给新鸿基地产。1988年,置地将半山区的地利根德阁豪宅出售给澳洲奔达集团,套现20多亿元;1990年再将铜锣湾世界贸易中心出售,作价17亿元。1991年,置地又先后向新地出售4项商场物业,向华人置业出售怡东商场、新港中心商场及海运大厦。1992年,置地更将建成不久的中区核心物业——皇后大道中九号以38亿元的高价出售给一中资背景财团。至此,置地已几乎将中区以外物业全部售罄,套现金额超过130亿元。

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